Phân tích Ưu – Nhược điểm của đầu tư đất nền ở Sài Gòn

Chuyên gia địa ốc Nguyễn Tấn Phong – người có 10 năm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản – nhận định, đất nền sẽ là loại hình bất động sản sản được giới đầu tư ưa chuộng nhất trong năm Đinh Dậu. Ông Phong đưa ra 5 thế mạnh đặc trưng, được xếp vào hàng “không đối thủ” của loại tài sản này đồng thời khuyến cáo những điểm yếu để nhà đầu tư cân nhắc, khắc phục khi chọn mặt gửi vàng.

5 ưu điểm đầu tư đất nền:

Là tài sản đã hình thành, ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo. Đầu tư đất nền, sau khi đi xem vị trí thửa đất, khảo sát hạ tầng nội – ngoại khu và quy hoạch tổng thể dự án, người mua có thể an tâm về việc tài sản này đã hình thành. Ngay cả khi luật quy định xây nhà, tài sản cũng không bị tác động đáng kể trong quá trình đầu tư vì xây nhà theo mẫu thiết kế được duyệt. Đây là bất động sản được xếp vào nhóm đã hiện hữu, không phải tài sản hình thành trong tương lai, do đó ít bị rủi ro do các chiêu trò quảng cáo, marketing, hứa hẹn, cam kết thổi phồng phi sự thật.

Kênh tích lũy tài sản an toàn. Đất nền là tài sản đầu tư tích lũy có giá trị, do giá đất thường tăng lên theo thời gian chứ không bị sụt giảm và ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng hay suy thoái của thị trường. Trong điều kiện kinh tế vĩ mô ổn định, duy trì tốc độ tăng trưởng như hiện nay, giữ đất nền qua từng năm nhà đầu tư không lo tài sản bị mất giá. Tình trạng xấu nhất là đất nền không tăng giá nhưng điều này đã không xảy ra kể từ năm 2014 đến nay.

Kỳ vọng lợi nhuận gấp 2-3 lần lãi suất ngân hàng. Tỷ suất sinh lời trung bình trong năm 2017 có thể đạt trung bình 15-20%. Đây là biên lợi nhuận bình quân thấp hơn tốc độ tăng giá đất nền tại TP HCM trong giai đoạn 2014-2015-2016. Nếu chỉ tính riêng trong năm 2016, đất nền TP HCM đã tăng giá trên diện rộng, nhiều vị trí đã tăng ở ngưỡng 40-60%. Những khu vực tăng thấp nhất trong năm ngoái cũng có lợi nhuận không dưới 15%.

Được ngân hàng thẩm định cho vay cao. Nếu đất nền có sổ đỏ, ngân hàng thường thẩm định giá trị cho vay từ 50-60%, thậm chí mức cao nhất đạt 70% giá trị tài sản. Nếu đất nền đang giao dịch, thể hiện qua hợp đồng mua bán, chưa ra sổ, nhà đầu tư vẫn có thể vay khi chủ đầu tư cam kết bảo lãnh và có liên kết với nhà băng về gói tín dụng.

Tài nguyên đất không tăng thêm, quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp. Đất nền có lợi thế đầu tư lớn vì không phải là bất động sản xây dựng hàng loạt như chung cư. Ngoài ra, tâm lý bám đất, giữ đất của người Việt coi trọng bất động sản liền thổ càng khiến cho kênh đầu tư này không bị lỗi thời trong bất cứ chu kỳ lên xuống nào của thị trường địa ốc, giúp giữ nhịp độ sôi động, thanh khoản duy trì ở mức từ trung bình đến cao.

Nhược điểm đầu tư đất nền:

Không mang về nguồn thu hàng tháng. Đầu tư đất nền chỉ có thể kỳ vọng tài sản tăng giá, lợi nhuận được chốt khi mua đứt bán đoạn. Tuy nhiên, trong thời gian giữ đất, nhà đầu tư không thể khai thác cho thuê như chung cư, nhà phố, biệt thự, văn phòng… Nếu có, nguồn thu từ cho thuê đất nền cực thấp, đạt 0,5%/năm. Do đó, đất nền còn được xem là kênh đầu tư chôn tiền vào đất.

Giá đất khó vượt đỉnh năm 2016. Sau chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ bắt đầu từ năm 2014 và lập đỉnh vào năm 2016, ông Phong cho rằng kênh đầu tư này khó có cơ hội tăng giá đột biến trong năm Đinh Dậu. Cơ quan quản lý đã và đang thực hiện các biện pháp giảm tốc, hạ nhiệt cho phân khúc đất nền nhằm ổn định thị trường thông qua việc rà soát lại các quy định tách thửa một cách chặt chẽ hơn. Điều này có thể khiến tốc độ ra hàng của dòng sản phẩm đất nền chậm hơn so với 3 năm trước đó. Ngoài ra, tâm lý nhà đầu tư cũng thận trọng hơn khi tiếp cận các sản phẩm đất nền do năm 2016 từng xảy ra nhiều thương vụ bẻ kèo, lừa đảo, pháp lý của sản phẩm chưa hoàn chỉnh. Chỉ có những dự án đặc biệt tọa lạc ngay những khu trọng điểm quy hoạch mới tạo ra sự đột biến về giá:

dự án green riverside bình chánh

Green Riverside City Bình Chánh hứa hẹn đột phá

Giá trị lớn, kén khách đầu tư. Bước sang năm 2017, đất nền trị giá từ một tỷ đồng trở xuống thường có vị trí xấu, kém thuận lợi, được khuyến cáo hạn chế đầu tư. Sau một thời gian dài tăng giá mạnh mẽ (2014-2016), hiện nay đất nền đã thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn trước đây. Dòng vốn từ 2-3 tỷ đồng trở lên mới bắt đầu săn được đất vị trí đẹp, hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, dòng tiền này được cho là khá lớn và kén khách, đặc biệt là đối với những tay chơi mới gia nhập thị trường địa ốc.

Phải đóng tiền nhanh, mất chi phí cơ hội. Bất động sản là đất nền thường có cam kết đóng tiền trong một năm. Tốc độ nộp tiền và giao đất được xem là nhanh hơn so với các loại tài sản khác: chung cư trả 2-3 năm, thậm chí kéo dài 72 tháng; nhà phố và biệt thự bàn giao trên dưới 2 năm. Tiến độ thanh toán đất nền phổ biến là nhà đầu tư đóng 30% giá trị đất nền khi ký hợp đồng, 65-67% còn lại trả trong 9-10 tháng, 3-5% nộp khi ra sổ. Do phải xuống tiền trong thời gian ngắn, dòng vốn chỉ dồn vào một loại tài sản sẽ mất chi phí cơ hội vì không thể chẻ nhỏ vốn để san sẻ những kênh đầu tư khác.

Chỉ hợp đầu tư dài hạn, khó lướt sóng. Năm 2017, đất nền đã qua giai đoạn đầu tư lướt sóng, không còn nhiều cơ hội mua bán liền tay trong đôi ba quý (3-6 tháng hoặc 9 tháng). Giai đoạn lướt sóng ở kênh này đã rơi vào những năm 2014-2016. Tổng giá trị tài sản lớn, xuống tiền nhanh, lướt sóng không hiệu quả bằng những tài sản được mua trả góp dài. Trong 2 thập niên qua, nhà đầu tư đất nền chỉ thắng lớn khi giữ đất lâu dài, chờ ăn theo sóng hạ tầng, quy hoạch có tính đột biến hoặc chỉnh trang đô thị. Dòng tiền ngắn hạn không phù hợp đầu tư kênh này.

Theo Vnexpress

Xem thêm: đất nền bình chánh giá rẻ

Realtoday.vn là website chuyên về về bất động sản với góc nhìn, phân tích và nhận định khách quan từ những chuyên gia, quản lý, môi giới nhiều năm kinh nghiệm thực tế trong nghề. Mọi thông tin sao chép từ đây xin vui lòng ghi rõ nguồn Realtoday.vn.

Nếu bạn cảm thấy bài chia sẽ hay và thực tế hãy LIKE hoặc SHARE khích lệ cho đội ngũ chúng tôi tiếp tục có động lực chia sẻ.

Xem thêm

  • realtoday.vn - đầu tư bất động sản

    Danh sách dự án đất nền Long Thành đầu tư TỐT NHẤT

    Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống cơ sở hạ tầng thì thị trường bất động sản Long Thành trong nhiều năm trở lại đây đã nhận được nhiều sự quan tâm và săn đón của giới đầu tư bởi ngoài mức giá rẻ thì tiềm năng của đất nền Long Thành […]

  • Giá đất khu Đông khó giảm sau nhiều thông tin tiêu cực ?

    Thời gian vừa qua sau nhiều thông tin không tích cực thì nhà đất khu Tây như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh sau cơn sốt bắt đầu có sự điều chỉnh giảm từ 200-500 triệu/nền, nhưng khu Đông lại hầu như chưa có biến động nhiều về giá. Sự vào cuộc của các cơ […]

  • dự án phúc an village city

    Cổ phiếu bất động sản tăng nóng là vì đâu ?

    Khi thị trường chứng khoán Việt Nam VN-Index chật vật quanh mức giá tham chiếu thì trong thời gian qua nhiều cổ phiếu bất động sản đã tăng mạnh. Một số cổ phiếu đã tăng gấp đôi thậm chí gấp 3 lần sau một khoảng thời gian rất ngắn. Vì sao lại có sự đối […]

  • dự án mega city

    Dự án Mega City – Nên giao dịch ở đâu giá tốt, Uy Tín

    Dự án Mega City là một trong những dự án được mong chờ nhất trên thị trường Bất động sản đất nền Bình Dương 2017 bởi Mega City không chỉ là dự án sở hữu vị trí đẹp, đắc địa, tiềm năng sinh lời cực kỳ cao mà còn là một sản phẩm tâm huyết […]

  • cát tường phú sinh

    Còn quá sớm để nói về bong bóng đất nền ven Sài Gòn ?

    Do liên tục tăng giá trong năm vừa qua và tiếp tục tăng mạnh giá bán trong quý I/2017, thị trường đất nền tại Tp.HCM đang được cảnh báo nguy cơ “bong bóng”. Song, việc tăng giá của thị trường đất nền lại được nhận định là bình thường. Thời gian gần đây, phân khúc […]

  • Sự thật đằng sau những tin rao vặt đất nền củ chi giá rẻ ?

    Gần đây việc tập đoàn Tuần Châu công bố đề xuất dự án Đại Lộ Ven Sông Củ Chi và siêu đô thị 15.000ha tại Khu vực Tây Bắc Củ Chi đã làm cho giới đầu tư, người mua đất đang có xu hướng tìm hiểu và thậm chí đổ xô đi mua đất nền […]

  • 2 Kịch bản trái chiều cho bất động sản năm 2017 ?

    Năm 2017 thị trường bất động sản có thể gây bất ngờ lớn với cú hích giá đất tiếp tục leo thang và bùng nổ nguồn cung căn hộ giá rẻ, nhưng cũng có thể đứng trước chu kỳ giảm tốc đầy thận trọng có tính chu kỳ 5 năm lặp lại. Thị trường nhà […]